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MARKTREPORT

Von Mayer & Associates Real Estate

Datum 11. April 2016

Unser Zeichen M/st

Betreff: Marktreport 2015

Deutscher Investmentmarkt mit deutlichem Plus

Der deutsche Investmentmarkt profitiert im ersten Halbjahr 2015 weiter von der hohen Liquidität und den mangelnden Anlagealternativen. Das gewerbliche Transaktionsvolumen mit rd. 24 Mrd. EUR lag deutliche über dem Vorjahreswert von etwa 17 Mrd. EUR.

Assetklasse Einzelhandel stark nachgefragt

Das erste Halbjahr 2015 verzeichnete mit einem anteiligen Transaktionsvolumen von rd. 9 Mrd. EUR eine deutlich erhöhte Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien. Der Anteil am Gesamtvolumen stieg von 22 % im Geschäftsjahr 2014 auf aktuell 39  %. Auf dem zweiten Platz folgte unmittelbar der weiterhin bedeutende Bereich der Büroimmobilien mit einem Anteil von 38 % am Gesamtvolumen. Die Logistikimmobilien lagen bei 7 % im Juli 2015.1

Berlin als Nummer eins

Die geographische Analyse des Transaktionsvolumens bestätigte auch im ersten Halbjahr 2015 die Bedeutung der sieben deutschen Immobilienhochburgen (Big 7) 2 mit einem Anteil von fast 13 Mrd. EUR (54 %) am Gesamtvolumen. Mehr als 3 Mrd. EUR wurden allein in Berlin investiert, ein Plus von 158 % gegenüber dem Vorjahr. In München erreichte das Transaktionsvolumen 2,9 Mrd. EUR und in Frankfurt/M 2, 8 Mrd. EUR.

Spitzenrenditen weiter unter Druck

Die rückläufige Tendenz der Spitzenrenditen für alle Nutzungsarten setzte sich auch im ersten Halbjahr 2015 im Zuge der anhaltenden Nachfrage nach Core-Immobilien seitens der Investoren fort, obgleich diese weiterhin vermehr auch auf attraktive Objekte in B-Lagen auswichen. Die Spitzenrendite im Segment Büro lag in Düsseldorf bei 4,60 %, gefolgt von Frankfurt/M und Berlin mit 4,40 %, Hamburg mit 4,20% und München mit 4,00 %. Die Spitzenrenditen im Einzelhandel (1A-Lage) lagen in den Big 7 bei durchschnittlich 3,86 %, für Shopping-Center bei 4,30 %, für Fachmarktzentren bei 5,40 % und für Logistikimmobilien bei 5,60 %.

Bürovermietungsmarkt mit Rückenwind

Über die Big 7 hinweg zeigte sich zum Halbjahr mit 1,57 Mio. m² beim Umsatzvolumen ein deutliches Plus von 11% (H1 2014: 1,41 Mio. m²). Dabei bewegten sich sowohl das erste als auch das zweite Quartal auf einem ähnlich hohen Niveau. Die geografische Differenzierung zeigte ein deutliches halbjährliches Umsatzwachstum in Stuttgart (+29 %), Berlin (+22 %) und Hamburg (+15 %). Köln konnte seinen hohen Minuswert (-20 %) aus dem ersten Quartal zum Halbjahr erheblich reduzieren (auf -5 %). In München lag das Halbjahresvolumen auf annährend gleichem Stand wie im Vorjahr. Die Knappheit erstklassiger Büroflächen in innerstädtischen Lagen, die im Fokus der Nutzer stehen, limitierte den Umsatz. Die Expansionswilligkeit der Nutzer hatte sich im zweiten Quartal deutlich erhöht. Um mehr als 280.000 m² zog der belegte Büroflächenbestand an. Besonders stark war der Zuwachs in Berlin mit rd. 190.000 m². Zusammen mit 140.000 m² aus dem ersten Quartal erreichte die Nettoabsorption in den Big 7 insgesamt zum Halbjahr rd. 420.000 m². Der Wachstumstrend aus dem letzten Jahr setzte sich damit fort. Der kumulierte Leerstand lag Ende Juni bei 6,44 Mio. m² und war damit leicht rückläufig (Q4 2014: 6,81 Mio. m²).

Einzelhandelsmarkt holt auf

Der Einzelhandelsvermietungsmarkt verzeichnete nach einem etwas schwächeren ersten Quartal 2015 eine deutlich bessere Entwicklung im zweiten Quartal mit rund 143.000 m² vermittelter Fläche und einem Gesamtvolumen für das erste Halbjahr von 252.000 m². Insbesondere Großflächen waren bei den Einzelhändlern weiterhin gefragt. 102.000 m² der vermittelten Gesamtfläche entfielen auf Anmietungen ab 1.000 m². Der Anteil der Big 10 an den Abschlüssen legte auf 42 % weiter zu. Spitzenreiter blieb Berlin mit einem Flächenumsatz von 23.900 m² zum Halbjahr, gefolgt von Hamburg mit 16.100 m². Die Spitzenmieten in Deutschland stiegen im Mittel um 1,5 %. In den zehn bedeutendsten Einzelhandelsstandorten belief sich das durchschnittliche Wachstum der Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr auf 1,9%.

Deutscher Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien: neuer Rekord

Zum Halbjahr 2015 lag das Transaktionsvolumen mit 17,5 Mrd. EUR nur noch wenig unter dem Rekordergebnis des Gesamtjahres 2005 (rd. 20 Mrd. EUR). Insgesamt wechselten fast 270.000 Wohnungen die Eigentümer. Die regionalen Schwerpunkte bei den Wohnportfolien lagen mit mehr als 2,2 Mrd. EUR traditionell in Berlin vor der Region Hamburg (730 Mio. EUR). An dritter Stelle stand Stuttgart (460 Mio EUR). Mit der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (nunmehr Vonovia) Anfang des Jahres zu einem Preis von 8 Mrd. EUR setzte sich eine Fusionswelle bei den Wohnungsunternehmen in Bewegung. Der Anteil direkter Investments durch ausländische Investoren in den deutschen Wohnungsmarkt sank im ersten Halbjahr deutlich auf 15  % (H1 2014: 25 %).

Immobilienkonjunktur und Immobilienklima ziehen an

Die 93. Monatsbefragung zum Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index zeigte, dass die befragten Immobilienexperten die Lage im September 2015 etwas skeptischer einschätzen. 3 Das Immobilienklima sank um 2,7 % auf aktuell 134,3 Zählerpunkte. Der Rückgang resultierte im Wesentlichen aus der Abnahme des Ertragsklimas um 3,9 % auf 125,4 Zählerpunkte. Darüber hinaus waren negative Entwicklungen im Bürosegment mit einem Minus von 2,4 % auf ein dennoch weiterhin gutes Niveau von 132,5 Zählerpunkten sowie im Segment Handel mit einem deutlichen Rückgang um 6,6 % auf 120,8 Zählerpunkten zu verzeichnen. Positive Tendenzen zeigten hingegen die Segmente Wohnen und Industrie. Erstgenanntes lieferte mit einem Plus von 1,5 % auf 158,8 Zählerpunkten den zweitbesten Wert im laufenden Jahr. Das Industrieklima wies im September mit einem Zuwachs von 0,6 % einen Indexwert von 140,4 Zählerpunkten aus. Nach dem Höchststand der Immobilienkonjunktur im Vormonat wurde ein leichter Rückgang um 0,8 % auf 267,6 Zählerpunkten registriert. Damit stand die Immobilienkonjunktur im September exakt auf dem Niveau vom Mai 2015.

Ausblick für das zweite Halbjahr 2015

Deutschland: Stimmung weiter positiv

Die positive Entwicklung der Beschäftigtenzahlen in Deutschland macht für viele Unternehmen eine fortschreitende Flächenexpansion notwendig. Neben geringeren Leerstandsquoten wird in diesem Zusammenhang mit einer steigenden Neubauaktivität gerechnet. Für das Gesamtjahr 2015 wird in Deutschland von einem Investmentvolumen von rd. 45 Mrd. EUR ausgegangen. Große Volumina werden in die A-Städte Frankfurt, München und Berlin fließen. Allerdings dürften wegen der geringen Verfügbarkeit von Top-Immobilien und bereits stark gesunkenen Renditen zahlreiche Investoren in B-Städte und B-Lagen ausweichen. Neben einer hohen Anzahl an Einzeltransaktionen sind zunehmend Portfolioverkäufe in den Bereichen Einzelhandel, Wohnen und Büro zu erwarten.

Mannheim, Dezember 2015

1 Jones Lang LaSalle

2 Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München, Stuttgart, Köln)

3 Grundlage ist eine monatliche Befragung bei ausgewiesenen Immobilienexperten (ca. 1.000) im Rahmen des deutsche Hypo-Index